Nöbetçi Eczaneler
Kiracılık ilişkisi, günlük hayatta en sık karşılaşılan hukuki ilişkilerden biridir. Bir kişinin konut ihtiyacını karşılamak amacıyla taşınmaz kullanması ile başlayan bu süreç; kira sözleşmesi, kira bedelinin ödenmesi, depozito, zam oranları, tahliye şartları ve tarafların hakları gibi birçok farklı konuyu kapsar.
Kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkiler çoğunlukla karşılıklı güven temelinde başlasa da zaman içerisinde kira artışı, taşınmazın satılması, ödeme sorunları veya tahliye talepleri nedeniyle hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu nedenle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin temel hak ve yükümlülükleri bilmesi önemlidir.
Türkiye’de konut ve çatılı iş yeri kiraları başta olmak üzere kira ilişkileri, temel olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri kapsamında düzenlenmektedir. Kanun; kira sözleşmesinin kurulmasından sona ermesine, tahliye şartlarından tarafların sorumluluklarına kadar birçok konuyu ayrıntılı şekilde ele almaktadır.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, bir taşınmazın veya eşyanın belirli bir süre kullanılmasının kiracıya bırakılması ve bunun karşılığında kira bedeli ödenmesi esasına dayanır. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde kira sözleşmesinin temel unsurları açıklanmıştır.
Bu ilişki içerisinde iki temel taraf bulunur:
- Kiraya veren: Taşınmazın kullanım hakkını kiracıya bırakan kişi veya kurumdur.
- Kiracı: Taşınmazı belirlenen şartlar kapsamında kullanan ve kira bedelini ödeme yükümlülüğü bulunan kişidir.
Kira sözleşmesinin geçerli olması için her durumda yazılı yapılması zorunlu değildir. Taraflar arasında sözlü olarak da kira ilişkisi kurulabilir. Ancak özellikle uzun süreli kiralamalarda, ileride oluşabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmek için yazılı sözleşme yapılması önem taşır.
Yazılı kira sözleşmesi; kira bedeli, ödeme tarihi, depozito, kullanım şartları ve tarafların sorumluluklarının açık şekilde belirlenmesini sağlar.
Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Bir kira sözleşmesinde yalnızca kira bedelinin belirtilmesi yeterli değildir. Tarafların haklarını koruyabilmesi için sözleşmede mümkün olduğunca ayrıntılı düzenlemeler bulunmalıdır.
Kira sözleşmesinde genellikle şu bilgiler yer alır:
- Kiracı ve kiraya verenin kimlik bilgileri
- Kiralanan taşınmazın açık adresi
- Kira başlangıç tarihi
- Kira süresi
- Aylık kira bedeli
- Ödeme yöntemi ve ödeme tarihi
- Depozito bilgileri
- Aidat ve ortak giderlerin kim tarafından karşılanacağı
- Taşınmazın mevcut durumu
- Teslim sırasında bulunan demirbaşlar
Özellikle taşınmaz teslim edilirken bir teslim tutanağı hazırlanması, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda önemlidir. Evde bulunan eşyaların durumu, sayaç bilgileri ve mevcut hasarlar bu tutanakla kayıt altına alınabilir.
Depozito (Güvence Bedeli) Nasıl Uygulanır?
Kiraya verenler, taşınmazda oluşabilecek zararların karşılanması amacıyla kiracıdan depozito talep edebilir. Ancak depozito konusunda kanunda belirli sınırlar bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde düzenlenen güvence bedeline göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında depozito miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz.
Örneğin aylık kira bedeli 20 bin TL olan bir konut için talep edilebilecek güvence bedeli en fazla 60 bin TL olabilir.
Depozitonun amacı, kiracının normal kullanımından kaynaklanmayan zararların karşılanmasıdır. Taşınmaz herhangi bir zarar olmadan teslim edildiğinde depozitonun kiracıya iade edilmesi gerekir.
Kira Süresi Bitince Kiracı Evden Çıkarılabilir mi?
Kiracılar ve ev sahipleri arasında en sık yaşanan yanlış anlaşılmalardan biri, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesiyle birlikte ev sahibinin kiracıyı otomatik olarak tahliye edebileceği düşüncesidir.
Ancak konut kiralarında sözleşme süresinin dolması, tek başına tahliye sebebi değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre, belirli süreli konut kira sözleşmeleri kiracı tarafından sürenin bitiminden en az on beş gün önce sona erdirilmediği sürece aynı şartlarla bir yıl daha uzamış kabul edilir. Kiraya veren ise yalnızca sözleşmede belirtilen sürenin sona ermesine dayanarak kira ilişkisini sonlandıramaz.
Bununla birlikte bu durum, kiracının hiçbir koşulda tahliye edilemeyeceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verene belirli şartların oluşması halinde tahliye hakkı tanınmıştır. Örneğin kiracının kira bedelini ödememesi, yazılı tahliye taahhüdü vermesi, kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek bir konut ihtiyacının bulunması ya da taşınmazın yeniden inşa edilmesi gibi durumlarda tahliye süreci gündeme gelebilir. Bu durumlara ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerinde düzenlenmiştir.
Kiracının yükümlülüklerini yerine getirdiği, kira bedelini düzenli ödediği ve kanunda belirtilen özel tahliye sebeplerinden herhangi birinin bulunmadığı durumlarda, ev sahibinin yalnızca “sözleşme süresi bitti” gerekçesiyle kiracıyı evden çıkarması mümkün değildir.
Ancak kanun, uzun süre devam eden kira ilişkileri için ayrıca bir düzenleme getirmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının uzama süreleri toplam on yılı doldurduktan sonra kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin ve kanunda belirtilen bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kira Artışı Nasıl Belirlenir?
Kira bedelinin artırılması, kiracı ve ev sahibi arasında en sık anlaşmazlık yaşanan konulardan biridir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kira artış oranlarının nasıl hesaplanacağı, hem konut hem de iş yeri kiralarında önemli bir hukuki konu haline gelmiştir.
Kira artışına ilişkin temel düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer almaktadır. Buna göre taraflar kira sözleşmesinde bir artış oranı belirleyebilir ancak bu oran kanunda belirtilen sınırları aşamaz.
Geçmiş yıllarda kira sözleşmelerinde genellikle TEFE (Toptan Eşya Fiyat Endeksi) ve TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) gibi ekonomik göstergelere bağlı artış maddeleri kullanılırdı. Özellikle eski tarihli birçok kira sözleşmesinde “kira bedeli her yıl TEFE-TÜFE ortalaması oranında artırılacaktır” şeklinde ifadeler bulunabilir.
Ancak zaman içerisinde ekonomik göstergelerin hesaplama yöntemlerinin değişmesi ve TEFE endeksinin kullanımından vazgeçilmesiyle birlikte uygulamada daha çok TÜFE verileri esas alınmaya başlanmıştır.
Günümüzde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Bu düzenleme nedeniyle ev sahibi ve kiracı, sözleşmeye daha yüksek bir artış oranı yazmış olsa bile kanundaki sınırların üzerinde bir artış uygulanamaz.
Örneğin kira sözleşmesinde “her yıl kira bedeli yüzde 50 artırılır” şeklinde bir madde bulunması, ilgili dönemde kanunun izin verdiği üst sınırın üzerinde kalıyorsa tek başına geçerli olmaz.
Kira Artışında Beş Yıllık Süre Neden Önemlidir?
Kira artışlarında önemli noktalardan biri de beş yıllık süredir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, kira ilişkisinin beş yılı doldurması halinde taraflar arasındaki kira bedeli artık yalnızca yıllık artış oranlarına göre değil; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi gibi unsurlar dikkate alınarak yeniden değerlendirilebilir.
Bu nedenle beş yılını dolduran kira ilişkilerinde ev sahibi veya kiracı, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için mahkemeden talepte bulunabilir.
Buradaki beş yıllık süre, sıkça karıştırıldığı gibi doğrudan tahliye hakkı anlamına gelmez. Bu süre, esas olarak kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden değerlendirilmesiyle ilgilidir.
İş Yeri Kiralarında Kira Artışı
Konut kiralarında kira bedeli genellikle sabit bir aylık tutar üzerinden belirlenirken, bazı iş yeri kiralarında farklı modeller görülebilir.
Özellikle alışveriş merkezleri, ticari işletmeler veya yüksek cirolu işletmelerde kira bedeli bazen ciroya bağlı kira modeli ile belirlenebilir. Bu sistemde kiracı, sabit kira bedeline ek olarak belirli bir ciro oranını kira olarak ödeyebilir.
Örneğin bir mağaza sözleşmesinde;
- Belirli bir taban kira bedeli,
- Aylık veya yıllık cironun belirli bir yüzdesi,
- Ciro üzerinden ek ödeme şartı
gibi düzenlemeler bulunabilir.
Ancak iş yeri kiralarında da kira artışı ve sözleşme şartları Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Özellikle çatılı iş yeri kiralarında, konut kiralarına benzer şekilde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin koruyucu hükümler bulunmaktadır.
Kira Artışında Geçici Düzenlemeler
Bazı dönemlerde ekonomik koşullar nedeniyle konut kiralarına ilişkin geçici özel düzenlemeler de yapılmıştır. Örneğin belirli dönemlerde konut kiralarında yıllık artış oranına yasal bir üst sınır getirilmiş ve genel kurallardan farklı bir uygulama benimsenmiştir.
Bu nedenle kira artışı hesaplanırken yalnızca kira sözleşmesine değil, sözleşmenin yapıldığı ve artışın uygulanacağı tarihte yürürlükte bulunan mevzuata da bakılması gerekir.
Kiraya Veren Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?
Kiraya verenin, kira sözleşmesini istediği zaman ve herhangi bir gerekçe göstermeden sona erdirerek kiracının taşınmazı boşaltmasını istemesi mümkün değildir.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sebepleri, temel olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kanun, kiracının korunması amacıyla kiraya verenin tahliye talebini belirli şartlara bağlamıştır.
Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
- Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi,
- Yazılı tahliye taahhüdünün bulunması,
- Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da iş yeri ihtiyacı,
- Taşınmazın yeniden yapılması veya esaslı onarım gerektirmesi,
- Kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarda bulunması,
- Kanunda belirtilen diğer özel tahliye sebeplerinin oluşması.
Tahliye sürecinde uygulanacak yöntem, olayın niteliğine göre değişebilir. Bazı durumlarda ihtar gönderilmesi yeterli olabilirken, bazı durumlarda dava veya icra yoluna başvurulması gerekir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracının temel yükümlülüklerinden biri, kararlaştırılan kira bedelini ve kendisine ait yan giderleri zamanında ödemektir.
Kiracının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiraya verenin kullanabileceği haklar Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerinde düzenlenmiştir. Ancak yalnızca kira bedelinin gecikmesi, her durumda otomatik tahliye anlamına gelmez. Kanun, kiracıya belirli süreler içinde ödeme yapma imkânı tanınmasını ve belirli usullere uyulmasını öngörür.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak bildirdiği belgedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen bu uygulamaya göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarih için yazılı tahliye taahhüdünde bulunursa, kiraya veren bu taahhüde dayanarak tahliye süreci başlatabilir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için:
- Yazılı şekilde hazırlanması,
- Tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi,
- Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması
gibi şartlar aranır.
Bu düzenleme hem konut hem de çatılı iş yeri kiraları bakımından önem taşır.
Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının taşınmaza gerçek bir ihtiyacı bulunması halinde tahliye talep edilmesi mümkündür.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen bu durum, özellikle konut kiralarında sık karşılaşılsa da şartların oluşması halinde çatılı iş yeri kiraları bakımından da uygulanabilir.
Ancak burada temel unsur, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Sadece kiracıyı çıkarmak amacıyla ileri sürülen ihtiyaç iddiası tek başına yeterli değildir.
Kiralanan Taşınmaz Satılırsa Kiracı Çıkarılabilir mi?
Kiralanan taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesinde düzenlenen hükme göre, kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Başka bir ifadeyle taşınmazı satın alan kişi, mevcut kira ilişkisindeki kiraya veren sıfatını kazanır.
Bu nedenle yeni malik, yalnızca taşınmazı satın aldığı gerekçesiyle kiracının hemen tahliyesini isteyemez.
Bununla birlikte kanun, yeni malike bazı özel haklar tanımaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre, taşınmazı edinen kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek bir ihtiyacı bulunması halinde, belirli şartlar altında tahliye talebinde bulunabilir.
Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiracıların da kira ilişkisi içerisinde çeşitli hakları bulunmaktadır.
Bunlar arasında:
- Sözleşme devam ettiği sürece taşınmazı kullanma hakkı
- Kanuni sınırlar dışında kira artışı yapılmaması
- Depozitonun şartlar oluştuğunda iade edilmesi
- Ev sahibinin keyfi şekilde tahliye talep edememesi
- Ayıplı veya kullanımı engelleyen durumlarda hak talep edebilmesi
yer alır.
Ev sahibi de kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıma hazır bulundurmak ve kiracının kullanım hakkına saygı göstermekle yükümlüdür.
Kiraya Verenin, Kiracıya Karşı Hakları
Kiraya verenin de kanundan kaynaklanan hakları vardır.
Ev sahibi;
- Kira bedelini talep edebilir,
- Taşınmazın zarar görmemesini isteyebilir,
- Kanuni şartlar oluştuğunda tahliye talebinde bulunabilir,
- Kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarına karşı yasal yollara başvurabilir.
Ancak bu hakların kullanılması sırasında kanunda belirtilen usullere uyulması gerekir.
Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Kiracının tahliyesi her durumda doğrudan gerçekleşmez. Uyuşmazlığın niteliğine göre farklı yollar izlenebilir.
Genellikle süreç şu aşamalardan oluşur:
- Yazılı bildirim veya ihtar gönderilmesi
- Gerekli sürelerin beklenmesi
- Zorunlu hallerde arabuluculuk sürecinin tamamlanması
- Tahliye davası veya icra yoluna başvurulması
- Mahkeme kararının uygulanması
Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin zorunlu hale gelmesiyle birlikte, tarafların öncelikle anlaşma yolunu denemesi amaçlanmaktadır.
Kiracılıkta Hak ve Yükümlülükleri Bilmek Önemlidir
Kiracılık ilişkisi, yalnızca kira bedelinin ödenmesi ve taşınmazın kullanılması ile sınırlı değildir. Hem kiracı hem de kiraya veren açısından çeşitli hak ve sorumluluklar bulunmaktadır.
Kira sözleşmesinin doğru hazırlanması, tarafların yükümlülüklerini bilmesi ve tahliye süreçlerinde kanuni şartlara uyulması, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
Türk Borçlar Kanunu, kiracı ile ev sahibi arasındaki dengeyi sağlamak amacıyla her iki tarafın haklarını ve sorumluluklarını ayrıntılı şekilde düzenlemektedir. Bu nedenle kira ilişkilerinde kişisel yorumlardan ziyade, ilgili yasal düzenlemeler çerçevesinde hareket edilmesi gerekir.
